La escasez de oferta en inmuebles construidos y las necesidades específicas de expansión de grandes marcas y empresas, han incentivado una modalidad que cada vez gana más terreno en los desarrollos inmobiliarios: “Built to suit”.
En el mercado inmobiliario de Colombia y los países de Latinoamérica, una de las modalidades más atractivas para inversionistas, constructores y usuarios finales en la construcción de edificios comerciales e industriales es el built to suit o BTS como lo llamaremos por sus siglas. Esta modalidad se refiere a la construcción de un inmueble como bodega, oficina o edificio comercial hecho a la medida para un cliente específico, que puede ser una empresa, una institución gubernamental o una organización sin fines de lucro.
El built to suit se diferencia de otros modelos de construcción de edificios comerciales, en que el cliente o usuario final tiene una mayor participación en el proceso de construcción, desde la definición de los requisitos del inmueble hasta la selección del sitio, la planificación y la construcción.
Una de las ventajas del built to suit es que el cliente o usuario final opta por una solución en arrendamiento optimizando su flujo de efectivo y no impactando su nivel de endeudamiento, además, tiene un control mucho mayor sobre el resultado final del edificio, lo que permite una mayor personalización y adaptación a las necesidades específicas de su negocio. Además, al ser un edificio diseñado a medida, el built to suit puede maximizar el uso del espacio y optimizar los costos operativos, lo que puede resultar en una mayor rentabilidad a largo plazo.
El proceso de construcción del built to suit
El proceso de construcción del built to suit comienza con la definición de los requisitos del cliente, generalmente llamado RFQ (Request For Quotation), un documento clave para iniciar con el proceso de prefactibilidad del proyecto. En esta etapa, el cliente trabaja estrechamente con un equipo de arquitectos y diseñadores seleccionados o no por el inversionista del activo, para determinar las necesidades específicas del edificio, como la ubicación, el tamaño, el número de plantas, la distribución interior y las características técnicas, como la ventilación, la iluminación, resistencia de pisos, entre otras variables técnicas.
Una vez que se han definido los requisitos del cliente, el equipo de diseño elabora una propuesta detallada del proyecto, que incluye planos, diseños 3D, estimaciones de costos y plazos de entrega. El cliente inversionista revisa la propuesta y junto al cliente final proporciona comentarios y sugerencias para ajustar el diseño a sus necesidades específicas.
Una vez que se ha aprobado el presupuesto con el diseño, se procede a la selección del sitio. El cliente final puede elegir un sitio existente (inclusive de su propiedad) o el inversionista puede adquirir un terreno nuevo para la construcción del inmueble. En esta etapa, se deben tener en cuenta factores como la accesibilidad, la proximidad a las infraestructuras de transporte y la disponibilidad de servicios públicos como agua, electricidad y gas.
Una vez que se ha seleccionado el sitio y en los casos que se considere un negocio en arrendamiento, se determina la modelación financiera por parte del inversionista donde se incluye: el capex (inversión), opex (gastos), las proyecciones de valorización, incrementos de canon, entre otros ítems para calcular la TIR esperada del proyecto planteando un contrato de arrendamiento generalmente a largo plazo (por lo general 5, 7 a 10 años). Este fase suele ser la más crítica por que intervienen las áreas financieras y legales del inversionista (arrendador) y del cliente final (arrendatario), pero se llegan a los acuerdos correspondientes priorizando una relación a largo plazo.
Por último, una vez suscrito las condiciones de la negociación con el respaldo legal, el equipo de diseño trabaja con los contratistas y los subcontratistas para supervisar la construcción del edificio, asegurándose que se cumplan las especificaciones del cliente y se respeten los plazos y los presupuestos definidos.
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